Il 77,4% delle famiglie vive in abitazioni di proprietà
Ecco i conti delle case italiane

di Girolamo Ielo*

A fine maggio il Ministero dell’Economia e delle finanze e l’Agenzia delle entrate hanno presentato un interessante volume su “ Gli immobili in Italia” – 2017. I dati sono aggiornati a tutto il 2014.

Nel 2014, su circa 56,4 milioni di unità immobiliari, le abitazioni principali sono quasi 20 milioni e 13,4 milioni circa sono le relative pertinenze; insieme costituiscono quasi il 60% dello stock di proprietà delle persone fisiche.

La maggior parte delle abitazioni sono destinate alla residenza delle famiglie (62,6% sono abitazioni principali). Solo l’8,8% dello stock abitativo è dato in locazione, mentre le abitazioni a disposizione (“seconde case”) sono pari al 17,9%. Un ulteriore 2,8% è costituito da abitazioni date in uso gratuito a un proprio familiare che ivi “dimora abitualmente”.

Ipotizzando che ad ogni abitazione principale corrisponda una famiglia, risulta che il 77,4% delle famiglie (dato del numero di famiglie – fonte ISTAT 2014) risiede in abitazioni di sua proprietà, dato in crescita rispetto al 2012, quando la quota era pari al 76,6%. A livello territoriale il dato è sensibilmente più elevato al Sud (82,9%), prossimo al dato nazionale al Nord (75,3%), mentre è più basso al Centro (il 73,9%).

Le abitazioni non utilizzate come abitazione principale sono aumentate di circa 340 mila unità dal 2012 al 2014 e questa variazione è sostanzialmente da attribuire, quasi interamente, all’aumento di abitazioni dichiarate “a disposizione” dai proprietari. A questo proposito risulta interessante evidenziare che la quota di abitazioni non destinata alla residenza di famiglie è circa il 19% al Centro, il 23,4% al Nord e supera il 32% al Sud. E’ molto probabile che ciò derivi sia dalla presenza di un numero maggiore di «seconde case» per villeggiatura al Sud e nelle Isole, sia dal verificarsi di più accentuati fenomeni di spopolamento (migrazione interna) nelle aree depresse.

Il valore del patrimonio abitativo di proprietà delle persone fisiche e dei soggetti non persone fisiche (enti, società, istituzioni, ecc.) oltre che delle pertinenze ammonta complessivamente a 6.227,5 miliardi nel 2014 e a 6.345,4 miliardi nel 2013. Si assiste ad un leggero calo.

torino

Il valore del patrimonio abitativo, ripartito per Regioni, relativamente ad abitazioni e pertinenze si concentra anzitutto in capo alle persone fisiche (oltre il 90%) e si distribuisce per il 48,5% al Nord, il 25% al Centro ed il 26,4% al Sud e Isole. Rispetto al 2013, la distribuzione dei valori rimane sostanzialmente invariata. In termini assoluti, la distribuzione territoriale del valore complessivo del patrimonio residenziale (abitazioni e pertinenze), indipendentemente da chi sia il soggetto proprietario, individua nella Lombardia e nel Lazio, con rispettivamente 1.010,9 e 820,8 miliardi di euro, le Regioni più “ricche”.

In Valle d’Aosta il valore del patrimonio abitativo, comprensivo delle unità pertinenziali, è pari a 6,5 volte il PIL regionale), in Liguria (6 volte), ed in Sardegna (5,2 volte). Valori inferiori alla media nazionale( 3,8 volte) si registrano in Lombardia e Basilicata (2,9 volte), in Friuli Venezia Giulia (3,2 volte), in Emilia-Romagna (3,3 volte).

La superficie lorda delle abitazioni è pari a circa 4 miliardi di m2. La superficie media di un’abitazione in Italia, calcolata come rapporto tra superficie complessiva e numero di unità abitative totali, è pari a 117 m2. Rispetto al 2013, si registra un lieve aumento della superficie abitativa (+0,5%) a livello nazionale. Le Regioni con abitazioni mediamente più grandi sono l’Umbria (134 m2), il Friuli Venezia Giulia e il Veneto (132 m2). Le dimensioni mediamente più ridotte si riscontrano in Valle d’Aosta (93 m2), Liguria (96 m2) e Basilicata (106 m2).

A livello nazionale un’abitazione valeva mediamente, in Italia, nel 2014, circa 170 mila euro, con un valore unitario di 1.450 €/m2. Rispetto al 2013 si registra la diminuzione pari al 2,2% del valore patrimoniale, la diminuzione del valore medio complessivo delle abitazioni pari al 2,4% ed un lieve aumento della superficie media dell’abitazione (+0,2%). A livello di singola Regione i valori medi delle abitazioni mostrano una discreta variabilità. Il range di oscillazione va da circa 285 mila euro in Trentino Alto Adige a circa 82 mila euro nel Molise. Un’omogeneità dei valori medi delle abitazioni si riscontra invece in Umbria, che registra un bassissimo coefficiente di variazione, nonché in Lombardia, Friuli Venezia Giulia e Marche.

Come si è detto, nel 2014, il valore medio dell’abitazione è diminuito, a livello nazionale. Tra le Regioni che hanno invece registrato variazioni positive c’è la Lombardia, +2,3%, grazie anche alla città di Milano. Seppur in modo lieve, sono positive anche le variazioni in Basilicata, Calabria, Molise e Sardegna. Le rimanenti Regioni mostrano invece diminuzioni di varia entità: quelle più significative si osservano in Emilia–Romagna (-5,7%), Piemonte (-4,7%), Toscana (-4,2%) e infine Lazio e Campania (rispettivamente -4,0% e -3,9%).

Nel suo complesso il valore medio di un’abitazione tende ad essere più basso al Sud rispetto al Centro-Nord. Al Sud, solo la Campania mostra valori prossimi a quelli delle Regioni del Centro-Nord. Negli altri casi, i valori medi delle abitazioni nelle Regioni meridionali sono sempre inferiori alla media nazionale.

Complessivamente nell’Unione Europea il numero dei proprietari, nel 2015(dati fonte Eurostat), è mediamente pari al 70% circa e il numero di locatari è pari al 30%. E’ interessante sottolineare che nei paesi che hanno aderito all’Unione Europea dal 2004, sostanzialmente appartenenti all’ex-blocco comunista, la propensione a risiedere in immobili di proprietà è straordinariamente elevata. Significativi sono i tassi di proprietà in Croazia (90,5%) e Romania (96,4%), dove più del 90% della popolazione è proprietaria della propria abitazione. In Germania il 51,9%, in Francia 64,1%, in Spagna 78,2%.

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